Mediterran leben & wohnen auf 170 m² Wohnfläche in DHH am Sachsenwald (bei Reinbek)

OBJEKTBESCHREIBUNG

Wenn „großzügiges Wohnen“ auf der Suche nach Ihrem neuen Zuhause ganz oben auf der Wunschliste steht, Naturverbundenheit dazu gehört, aber auch eine optimale Verkehrsanbindung nach Hamburg oder die Ostsee, dann werden Sie neuer Mitbürger im charmanten kleinen Witzhave am Sachsenwald.

Hier können wir Ihnen eine Doppelhaushälfte als Lebensmittelpunkt anbieten, wo sowohl eine kinderreiche Familie als auch ein Paar mit freiberuflicher Tätigkeit (Homeoffice) ideale Wohnbedingungen vorfinden. Gut 170 m² Wohnfläche mit 6 Zimmern und 2 Bädern verteilen sich hier auf zwei Vollgeschosse, Dachgeschoss und einen toll ausgebauten Spitzboden (Atelier).

Besonders erwähnenswert ist die vom damaligen Bauherrn – im Baujahr 1990 bereits weit vorausschauend – zur Ausführung gekommene Bauweise mit exzellenten Wärmedämm-Maßnahmen (Außen-Wandaufbau/Dachisolierung), siehe auch unter Baubeschreibung.
Das Gebäude ist ideal nach Süd-West ausgerichtet und bietet seitlich einen freien Blick auf die Felder. Der „verwunschene“ Garten mit kleiner Teichanlage und tollem Bewuchs lässt sich in eine kleine Ruhe-Oase verwandeln.

Die Architektur des Gebäudes (Satteldach mit breiter Süd-West-Gaube) bietet eigenständiges Wohnen bereits beim Hauseingang, der sich seitlich an der 11 m langen Giebelseite im Abfahrtsbereich zur Garage befindet und somit nicht das oft typisch gedrängte „nebeneinander“ von Hauseingängen bei Doppelhäusern aufweist.

Witzhave ist ein kleiner, idyllischer Ort im Kreis Stormarn – angrenzend an Trittau, Reinbek und Glinde – rund 20 km östlich von Hamburg gelegen mit Direktanbindung an die A24 nach Hamburg und Berlin. Eingebettet in das Billetal liegt Witzhave am Rande des ca. 6.000 ha großen Sachsenwaldes, Schleswig-Holsteins größtem Waldgebiet. Die Region ist ausgesprochen beliebt und ermöglicht viele Aktivitäten in der Natur. Sowohl der Sachsenwald als auch die beiden Badeseen Großensee und Lütjensee sind beliebte Ausflugsziele. Zahlreiche Rad-, Wander- und Reitwege laden zu Spaziergängen, Radtouren und Ausritten ein.

Witzhave hat eine etwa 750-jährige Geschichte und wird heute mehr denn je von Pendlern aus Hamburg geschätzt, denn Witzhave liegt nur 20 Automin. von der Elbmetropole entfernt. So bestimmt die Nähe zu Hamburg die Infrastruktur der 787 ha großen und zur Zeit rund 1.500 Einwohner zählenden Gemeinde als bevorzugtes Wohngebiet auch für Neuansiedlung.

Darüber hinaus bietet Witzhave mit der Freiwilligen Feuerwehr, dem Witzhavener Sportverein, mehreren Reiterhöfen und der Seniorenvereinigung viele Möglichkeiten zur abwechslungsreichen Freizeitgestaltung für Jung und Alt. Sie spielen Tennis? Dann können Sie direkt in Ihrem Tennis-Outfit vom Haus zum Platz in nur wenigen Schritten die Anlage auf der gegenüberliegenden Straßenseite erreichen, oder mit Hund und Pferd direkt vor der Haustür in die Feldmark ausschweifen. Der nächste Spielplatz für Ihren Nachwuchs ist gerade mal 100 m entfernt – direkt hinter dem Gemeindehaus und der Sporthalle. Im nahe gelegenen Trittau gibt es ein Freibad und das Kulturzentrum Wassermühle, in Reinbek ein Hallenbad.

Direkt im Ort befindet sich ein Kindergarten sowie eine Krippe. Die Grundschule sowie die weiterführenden Schulen sind in Trittau ansässig und bequem mit dem Schulbus erreichbar. In der Dependance der Braaker Mühle gibt es täglich bis 11.11 Uhr beste Bäckereiwaren und Frühstück (nicht zu vergessen die örtliche Shell Tankstelle für „alle Fälle“).

In Trittau gibt es beste Einkaufsmöglichkeiten nicht nur direkt im Ortszentrum, sondern auch an den Zufahrtsstraßen (z.B. Markant in 8 Automin.) und in mehreren neu eröffneten modernen Supermärkten. Weitere Einkaufsmöglichkeiten sowie ärztliche Versorgung befinden sich neben Trittau auch in den umliegenden Gemeinden Reinbek, Glinde, Aumühle und Grande.

Über die A24 Hamburg-Berlin, Anschlussstelle Witzhave, erreicht man die meisten Ziele in Hamburg-City in ca. 30 Minuten. Auch die Autobahn A1 Hamburg-Lübeck ist nur wenige Minuten entfernt – Lübeck und die Ostsee erreicht man in ca. 30 Minuten mit dem Auto (über B 404 / Bargteheide). Ebenso besteht eine Schulbusanbindung von und nach Trittau (ca. 7 km) sowie nach Glinde (ca. 10 km). Der öffentliche Nahverkehr bringt die Anwohner bei Bedarf bequem zum Hamburger U- und S-Bahn-Netz – jetzt auch mit neuer Schnellbuslinie! Z.B. 12 min. Fahrzeit zum S-Bahnhof Hasselbrook.

Das Grundstück selbst befindet sich am Ortseingang von Witzhave, wenn man den Ort von Rausdorf anfährt, im verkehrsberuhigten Bereich. Die Wohnseite / Garten ist nach Westen ausgerichtet. Die umliegende Bebauung besteht aus gepflegten Einfamilien- und Doppelhäusern. Das soziale Umfeld ist als ausgesprochen gut zu bezeichnen. Kurz gesagt, hier können Sie sich wohlfühlen, herzlich Willkommen.

Eingangsgeschoss (gesamt ca. 106 m² Fläche: Wohnfläche ca. 46 m² + Nutzfläche ca. 60 m²)

Im Eingangsgeschoss erwartet Sie ein ca. 11 m² großes Foyer / Garderobe, von dem ein Tageslicht- Duschbad/WC abgeht, ferner ein gut belichteter Büro-/ Gast- oder Jugendraum – ca. 19 m² (sehr praktisch ist der danebenliegende Wirtschaftsraum/Teeküche). Ferner besteht ein direkter Zugang zur Garage mit hoher Decke, die mit einem Werkstattbereich, auch abtrennbar für Hobby/Freizeit/Fitness etwa 53 m² groß ist und eine gute Belichtung (2 große Fenster) sowie eigenen Ausgang zum Garten hat. Ein weiterer Raum zur Hausvorderseite hin – ca. 13 m² – kann ebenso als Büro-/Gast- oder Jugendraum genutzt werden. Das Eingangsgeschoss wurde bislang gewerblich genutzt (Glasfaser-Anschluss der Vereinigten Stadtwerke vorhanden). Elektro, Gas, Wasser und Abwasser sowie die Pumpenanlage (im Frühjahr 2024 komplett für € 7.000,00 erneuert) und Drainage sind hier ebenfalls installiert. Bodenbeläge sind Fliesen mit Fußbodenheizung, lichte Höhe lt. Plan 2,49 m.

Hauptgeschoss / Erdgeschoss (gesamt ca. 65 m² Fläche: Wohnfläche ca. 58 m²)

Über eine offene Harfentreppe (weiß lackierte Metallkonstruktion, eichenfurnierte Trittstufen) erreicht man bequem das s.g. Hauptgeschoss. Hier präsentiert sich ein großzügiger Wohn(T)raum von fast 60 m² Wohnfläche über die gesamte Tiefe des Gebäudes von 11 m und einer Breite von etwa 6,50 m², somit dreiseitig belichtet. Der gemütliche Küchen- und Essbereich (U-förmige Einbauküche mit sämtlichen E-Geräten) ist durch das zwischenliegende Treppenhaus optisch von dem heimeligen Wohnbereich mit Kaminecke (schlanker Kachelofen) getrennt. Bei möglicher räumlicher Trennung (Leichtbauwand) würden etwa 20 m² auf die Wohn-Küche mit Essplatz entfallen, weitere 40 m² nur dem reinen Wohnbereich zugeordnet. Lichte Höhe lt. Plan 2,49 m.

Terrasse + Wintergarten (ca. 22 m + ca. 28 m² Fläche, als Wohnfläche anrechenbar ¼ tel von 28 m² = 7 m²)

Vom Wohnbereich hat man Blick und Zutritt zum hellen, gefliesten Wintergarten (Fußbodenheizung); ideal für gesellige Runden mit Familie und Freunden in mediterraner Atmosphäre, ca. 28 m² groß und vollverglast – bodentiefe Kunststofffenster, Ausgang zum Garten und Schiebetür zur anschließenden gut 22 m² großen Terrasse mit Außenkamin für lauschige Sommerabende.

Dachgeschoss (nach Abzug von Schrägen Wohnfläche ca. 46 m²)

Hier bieten zwei helle Schlafräume, beide mit Giebelfenster, eines mit DF, eines mit Gaube zum Garten und beide mit Einbauschränken gute Möblierungsmöglichkeiten (Größe gut 15 m² und 17 m², Grundfläche größer). Das gut 8 m² große Tageslichtbad mit Dachgaube verfügt über Körperform-Badewanne, Eckdusche, 2 Waschbecken und Bidet. Sanitär/Fliesen in hellen cremefarbenen Tönen. Schlafräume und Flur (mit EBS) im DG sind wie auch das Atelier im Spitzboden mit hellem Laminat ausgelegt. Lichte Höhe hier lt. Plan 2,47 m.

Ausgebauter Spitzboden/Atelier (nach Abzug von Schrägen Wohnfläche etwa = 14 m²)

Das als dritter Schlafraum, Gastzimmer, Büro oder einfach Rückzugsort ausgebaute Atelier im Spitzboden ist gut 14 m² groß (Grundfläche größer), verfügt über eine tolle Belichtung mit Fensterfront bis in den Dachfirst und hat seitlich zwei Abseiten. In einer ist die Gas-Zentralheizungsanlage mit Warmwasser-Versorgung installiert, im Herbst 2012 komplett erneuert mit sämtlichen zugehörigen Bestandteilen (Buderus Brennwert-Wandheizkessel GB 172-14), wobei zusätzlich eine elektronische Einzelraumsteuerung installiert wurde. In 2024 Einbau Wärmetauscher.

BAUBESCHREIBUNG UND HINWEISE

Die Doppelhaushälfte wurde mit dem Nachbargebäude 1990 auf einem 840 m² großen Grundstück in konventioneller Bauweise errichtet, jedoch breiter – abweichend vom Nachbarhaus – mit ca. 6,5 m Hausbreite, Gebäudetiefe von ca. 11 Meter. Die Teilung ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (W.E.G.) erfolgt, d.h. der s.g. Miteigentumsanteil am Grundstück beträgt je Haushälfte 1/2 somit = 420 m². An das Gebäude ist längsseits entlang der rückwärtigen Hausseite eine Doppelgarage (gedämmtes Schwingtor) angebaut, die durch eine Rampenabfahrt erreicht wird, genauso wie der davor liegende Halb-Carport und der Eingangsbereich zum Haus.

Die Bauausführung weist für das Gebäudejahr 1990 bereits eine für damals sehr effektive Dämmung auf, z.B. Außenwände in Poroton-Mauerwerk mit 6 cm Kerndämmung und rotbunten Verblendziegeln. Satteldach mit Betondachziegeln und 10 cm starke Wärmedämmung. Das Gebäude verfügt in sämtlichen Geschossen über Fußbodenheizung, sodass aufgrund dieser Struktur sich der Einsatz erneuerbarer Energien bei Bedarf anbietet.

Keine durchgeschütteten Decken, somit kein Trittschall, Haustrennwände mit 3 cm starker Luftschicht. Streifenfundamente, Kellersohle und Geschossdecken in Stahlbeton, Zwischenwände in Kalksandlochsteinen. Innentüren eichefurniert, Fenster und Hauseingangstür sämtlich in Kunststoff weiß, isolierverglast, Geschosstreppen in Stahlkonstruktion mit eichefurnierten Trittstufen.

Der Verkauf erfolgt familiär bedingt durch eine Erbengemeinschaft, die in anderen Bundesländern ansässig und verwurzelt ist. Bitte beachten Sie bei einer Besichtigung, dass das Haus überwiegend noch möbliert ist. Der Renovierungsbedarf ist überschaubar, vornehmlich dekorativer Art, bis auf zwei kleinere Sanierungsarbeiten in Bad- und Garagenbereich, Kostenvoranschläge dafür sind bei der Kaufpreisforderung bereits eingepreist.

ANMERKUNGEN

Bitte beachten Sie, dass wir nur Anfragen beantworten können unter Angabe Ihres vollständigen Namens, Postanschrift, Rufnummer (Erreichbarkeit tagsüber) und E-Mail-Adresse.

Gerne besichtigen wir mit Ihnen bei weitergehendem und ernsthaften Interesse diese ansprechende Immobilie im Rahmen von Einzel-Terminen. Besichtigungen sind nach Absprache auch nach Feierabend oder am Wochenende möglich. Gerne vereinbaren wir mit Ihnen hierfür einen individuellen Termin! Das Objekt wird frei geräumt geliefert nach Vereinbarung!

Sofern Sie die mit uns besichtigte Immobilie ankaufen möchten, stellen wir Ihnen gerne sämtliche für die Finanzierung erforderlichen Objektunterlagen zur Verfügung und unterstützen Sie gern mit unseren bankenunabhängigen Finanzierungsberatern bei einer maßgeschneiderten Finanzierung.

Die hier vorgestellte Immobilie wird durch die Fa. Konjack Immobilien e.K. im qualifizierten Makler-Allein-Auftrag zum Kauf angeboten. Unser Provisionsanspruch (Makler-Courtage) entsteht grundsätzlich nur dann, wenn es zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrags kommt. Der Maklervertrag ist also ein rein erfolgsorientierter Vertrag. Das Öffnen unseres von Ihnen angeforderten Exposés oder die Vereinbarung einer Besichtigung lösen ohne Kaufvertragsabschluss für Sie keine Zahlungsverpflichtungen aus!

Soweit in Grundrissen eine Möblierung eingezeichnet ist, ist diese im Lieferumfang der angebotenen Immobilie nicht enthalten, sondern stellt. ggf. einen Vorschlag zur Einrichtung dar. Die Anordnung von Kücheneinrichtungen und Sanitärobjekten kann von der tatsächlichen Anordnung abweichen.

Die Erstellung der Verkaufsofferte erfolgte nach bestem Wissen und Gewissen. Den objektbezogenen Angaben liegen die uns erteilten Auskünfte und Informationen, insbesondere des Verkäufers zugrunde. Bei aller Sorgfalt wird von uns eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit nicht übernommen. Dem Empfänger dieser Objektinformationen obliegt es daher selbst, sämtliche Angaben auf ihre Richtigkeit hin zu überprüfen.