Großzügige 3-Zi-Wohnung mit Balkon und Gartenfreisitz

GEBÄUDE

Die hier angebotene Wohnung befindet sich in einer geschlossenen Gebäudezeile in einem 1972 errichteten Mehrfamilienhaus (nur vier Parteien). Das Rotklinkergebäude liegt auf einem 327 m² großen Grundstück, leicht erhöht vom Straßenniveau in Hanglage, sodass das Erdgeschoss bereits in Obergeschossniveau mit freier Sicht angeordnet ist.

Das Kellergeschoss hat eine Kelleraußentreppe zum hinteren Grundstücksteil; dieser kann aufgrund eines Wegerechts auch von der Straße „Am Rauhen Haus“ in Höhe Haus-Nr. 12 begangen bzw. befahren werden. In Abt. II der Grundbücher des Flurstücks 392 ist daher ein Wegerecht zugunsten des Eigentümers des Flurstücks 1173 (Hausgrundstück) eingetragen. Siehe auch Lageplan.

Das Gebäude umfasst lediglich vier übereinanderliegende Wohneinheiten: drei WE mit jeweils etwa 100 m² Wohnfläche (EG/OG, I. OG, II.OG) und eine WE mit etwa 92 m² Wohnfläche im III. OG/DG. Somit hat man hier die Seltenheit einer aus nur 4 Eigentümern bestehenden Gemeinschaft.

Die hier zum Ankauf angebotene Wohnung – bezeichnet mit Nr. 4 – befindet sich im s.g. EG/Obergeschoss.

Die Doppelgarage im Kellergeschoss befindet sich auf einem separaten Grundbuchblatt und gehört einem externen Eigentümer. Im Übrigen sind im Kellergeschoss die den Wohnungen zugeordneten Kellerräume sowie ein Kellerausgang zum hinteren Grundstücksteil.

Die Zentralheizungsanlage (Gas, Baujahr 2006) bedient auch noch 24 weitere Wohneinheiten im direkt rechts angrenzenden Gebäude Hs.-Nr. 33 – 37, die wiederum eine eigene Eigentümergemeinschaft bildet. Der Energie-Verbrauchsausweis vom 27.09.2018, gültig bis 26.09.2028 weist aus: 109,4 kWh/m²*a – Klasse D. Bezgl. der Warmwasserversorgung erfolgt diese autark und somit kostengünstig über wohnungseigene E-Geräte.

WOHNLAGE

Die Wohnung befindet sich im beliebten Hamburger Stadtteil Horn und verfügt über die nahe gelegene U-Bahnstation „Rauhes Haus – U2 und U4“ über eine ausgezeichnete Anbindung zur City (8-10 min. Fahrzeit). Als Anbindung zur U-Bahn dient die nahe Bushaltstelle Culinstraße. An der Horner Landstraße bieten fußläufig erreichbar div. Supermärkte, Restaurants, Sporteinrichtungen alles für den täglichen Bedarf; ebenso gut und schnell erreichbar sind Grundschule (Wiechernschule) und die „Stadtteilschule Horn“ wie auch Kindergärten und Freizeiteinrichtungen.

Horn selbst liegt im östlichen Teil der Hansestadt und grenzt im Westen an Billstedt und im Norden an Hamm. Die grüne Umgebung mit Parks und Wäldern bietet zahlreiche Erholungsmöglichkeiten und lädt zu Outdoor-Aktivitäten ein. Tatsächlich fühlen sich viele Horner Bewohner trotz der urbanen Lage fast ein bißchen wie auf dem Dorf, da hier auf gute Nachbarschaft und zwischenmenschliche Kommunikation großer Wert gelegt wird; zahlreiche kulturelle Einrichtungen und sogar zwei kleine Theater sprechen für sich. Es gibt also außer der überregional bekannten Horner Rennbahn hier auch noch weitere Highlights sowie eine ruhige Atmosphäre und eine angenehme Wohnqualität.

Naherholung bietet außer dem Hammer Park auch der nur wenige Gehminuten entfernte über 4 ha große „Blohms Park“ (einer der zahlreichen Eigentümer des seit Mitte des 17. Jahrhunderts bestehenden Areals war der Mitbegründer von „Blohm & Voss“ – daher die Bezeichnung).

https://www.hamburg.de/leben-in-hamburg/bezirke-hamburg/stadtteile-bezirk-hamburg-mitte/horn-373644

WOHNUNG

Die Wohnung bietet mit etwa 100 m² Wohnfläche drei wirklich großzügig geschnittene Räume (Wohnen/Essen fast 30 m², Schlafraum fast 20 m² und Kind-, Gast-, oder Arbeitszimmer fast 18 m²).

Vom Wohnraum (Stäbchen-Parkett) geht ein gut 6 m² großer überdachter Balkon mit seitlichem Glas-Sichtschutz ab. Von einem der beiden weiteren Räume hat man direkten Zu-/Ausgang zu einem überdachten, ebenerdigen Gartenfreisitz mit kleiner Grünfläche und Buschwerk hinter dem Gebäude, der darauf wartet vom neuen Eigentümer nach eigener Vorstellung neu bepflanzt und gestaltet zu werden. Dieser kann auch direkt über ein verschließbares Tor von der Straße „Am Rauhen Haus“ begangen und angefahren werden und bietet eine Außen-Stellfläche für Ihren PKW.

Die fast 10 m² große Küche ist länglich geschnitten und gut möblierbar. Hier findet sich auch Platz für Ihre Waschmaschine/Trockner als Turm.

Das fast 5 m² große, innenliegende Bad/WC ist derzeit mit hellen Fliesen und Sanitär ausgestattet (Waschtisch/Einbauten, WC, Bidet, Eckdusche).

Der gut 9 m² große Flurbereich ist angenehm breit; am Eingang befindet sich ein praktischer Abstellraum für Haushaltsgeräte.

In der Wohnung besteht umfänglicher Renovierungsbedarf hinsichtlich Innendekoration (Malerarbeiten), Fußbodenbeläge, Bad/WC und Kücheneinrichtung. Ferner erforderlich Überprüfung der elektrotechnischen Einrichtungen und evtl. Erneuerung.

Beim Kaufpreis der freien Wohnung ist dies bereits berücksichtigt, bietet indessen einem neuen Eigentümer jedoch auch viel persönliche Gestaltungsmöglichkeiten und für Kapitalanleger steuerliche Vorteile von bis zu 15 % des Kaufpreises abzgl. Grundstücksanteil (rd. 80.000,00 EUR). Der Bodenwert beträgt lt. Gutachterausschuss der FHH – Stand 01.01.2024 = 980,00/m² EUR x 327 m² = 320.460,00 EUR.

Lt. dem für 2022/2023 erstellten und genehmigten Wirtschaftsplan beträgt das s.g. Wohngeld p.m. als Vorauszahlung an die Hausverwaltung 258,67 EUR zzgl. Rücklagenbildung 83,33 EUR – gesamt somit 342,00 EUR. Wasser/Abwasser werden direkt an den Versorger entrichtet (HWW), was natürlich auch für den eigenen Stromverbrauch gilt. Die Höhe der Rücklagen liegt Ende 2022 bei rd. 14.000,00 EUR – der auf die Wohnung Nr. 4 entfallende Anteil beträgt rd. 3.500,00 EUR. Bei weitergehendem Interesse stellen wir Ihnen selbstverständlich Eigentümerversammlungsprotokolle, Wohngeldabrechnungen und Wirtschaftspläne zur Verfügung.

Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass wir nur Anfragen beantworten können unter Angabe Ihres vollständigen Namens, Postanschrift, Rufnummer und E-Mail-Adresse. Vielen Dank!

Gerne besichtigen wir mit Ihnen diese Immobilie im Rahmen von Einzel-Terminen.

Eventuell in den Plänen eingezeichnete Einbauten oder Anordnung von Bad- und Küchenelementen können vom tatsächlichen Zustand abweichen.

Die hier vorgestellte Immobilie wird durch die Fa. Konjack Immobilien e.K. im qualifizierten Makler-Allein-Auftrag angeboten. Die Erstellung der Verkaufsofferte erfolgte nach bestem Wissen und Gewissen. Den objektbezogenen Angaben liegen die uns erteilten Auskünfte und Informationen, insbesondere des Verkäufers zugrunde. Bei aller Sorgfalt wird von uns eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit nicht übernommen.

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